Antiguos o recientes, ningún edificio se libra de las temidas obras. Pueden resultar molestas, pero su propósito es siempre el de mejorar y garantizar el bienestar de las personas que lo habitan.
No obstante, si estás aquí es porque te estarás preguntando cuál es el reglamento de obras en comunidades de vecinos. Conocer la normativa es esencial para que la convivencia sea adecuada y más todavía cuando se llevan a cabo trabajos de reparación en casa o en las zonas comunes.
¿Qué es el reglamento de obras en comunidades de vecinos?
El reglamento de obras en comunidades de vecinos es un conjunto de normativas que regulan la realización de modificaciones, reformas y obras en espacios comunes y privados de un edificio. Estas normativas están incluidas en la Ley de Propiedad Horizontal, que es la norma que regula los derechos y deberes de los propietarios de pisos en comunidades.
Todas las normas están diseñadas para que exista un perfecto equilibrio entre el derecho de un propietario a mejorar las características de su vivienda y el derecho a que la estructura y derechos del resto de propietarios no se vean afectados. De forma resumida, podemos decir que esta norma indica que:
- El propietario de una vivienda puede realizar obras en su vivienda, siempre que estas sean comunicadas con antelación al presidente de la comunidad de vecinos y, por supuesto, que no comprometa la seguridad del edificio.
- Todos los propietarios deben acceder a realizar aquellas reparaciones en sus pisos que sean estrictamente necesarias para el correcto mantenimiento del inmueble.
- Los propietarios deben aportar la cantidad acordada, mediante una derrama, para las obras que sean necesarias para el mantenimiento del edificio.
Derechos y obligaciones de los vecinos durante una obra
En el momento de llevar a cabo obras en una vivienda particular, no sólo el propietario de esta tiene derechos u obligaciones. Ambas se trasladan también a los vecinos de la comunidad de propietarios. ¿Cuáles son?
Derecho al uso de las zonas comunes
Antes de ejecutar obras en una vivienda, el propietario debe pedir permiso a la comunidad. Sobre todo, teniendo en cuenta que el traslado de los materiales puede afectar a la vida diaria de los vecinos.
En cualquier caso, se debe evitar el uso de las zonas comunes para este fin siempre que sea posible o minimizarlo cuando no exista más remedio.
Obligación de reparar los daños
Esta vez, esta obligación recae únicamente en el propietario de la vivienda en la que se realicen las obras. Si durante los trabajos se causa daño a alguna parte del edificio, es la persona contratante quien tiene obligación de repararlos y de dejar ese área tal y como estaba antes.
Derecho a quejas y denuncias
Los vecinos tienen derecho a presentar quejas si las obras causan molestias excesivas, pero también si consideran que se están incumpliendo las normas. Si después de expresar sus quejas no se obtiene respuesta o es inadecuada es posible acudir a las autoridades locales o iniciar procesos legales.
Tipos de obras en comunidades de vecinos
En función de su tipología, las obras en comunidades de vecinos se pueden clasificar de varias formas. Por ejemplo, diferenciando entre obras menores y mayores, aunque hoy pondremos el foco en aquellas dirigidas a mejoras en zonas comunes o en áreas privadas.
Obras en zonas comunes
Las zonas comunes son aquellas áreas del edificio que pertenecen a todos los propietarios y que todos tienen derecho a usar. Algunas de estas áreas incluyen:
- Pasillos y escaleras.
- Cubiertas y tejados.
- Ascensores.
- Patios y jardines comunes.
Las obras en estas zonas requieren autorización de la comunidad de propietarios, ya que afectan a todos los vecinos. En muchas de ellas se requiere de mayoría absoluta para su ejecución, si bien existen excepciones.
Obras en áreas privadas
Por otro lado, las zonas privadas son aquellas que pertenecen exclusivamente a un propietario, como el interior de los pisos o apartamentos. Sin embargo, aunque el dueño tenga libertad para hacer obras en su vivienda, existen ciertas limitaciones, tal como establece el reglamento de obras en comunidades de vecinos:
- No se puede alterar la estructura del edificio, es decir, elementos fundamentales como muros de carga.
- No se puede causar molestias graves a los vecinos (ruidos excesivos, polvo, horarios inapropiados, etc.).
- No se debe perjudicar la seguridad ni la habitabilidad del edificio.
Normas generales para realizar obras en una comunidad de vecinos
Como has visto, la normativa es muy clara a la hora de especificar aspectos sobre la realización de obras en comunidades de vecinos. Si tienes pensado llevar a cabo mejoras en tu vivienda, lo mejor será entonces que consultes nuestros siguientes consejos.
Con ellos, conseguirás que este proceso sea no sólo exitoso sino que, además, no suponga ninguna problemática ni genere quejas entre tus vecinos.
Solicitar permisos y comunicar la ejecución de las obras a los vecinos
Algunas obras requieren de la solicitud de licencias municipales. En caso de no pedirla al organismo competente, la comunidad de vecinos podría oponerse a los trabajos e incluso interponer una denuncia.
Por otro lado, además de los permisos pertinentes, se debe informar a la comunidad de propietarios, ya sea en una junta o mediante la elaboración de un escrito. En cualquiera de los casos, se debe especificar el motivo de la obra, así como su duración.
Desde Obras y Proyectos Aria podemos ocuparnos por ti de la gestión de licencias, además de llevar a cabo la ejecución de las obras en tu vivienda.
Cumplimiento de los horarios establecidos
Las ordenanzas municipales son claras en cuanto a los horarios en los que se pueden ejecutar obras en una vivienda. Para saberlos con detalle, no dudes en consultar con tu ayuntamiento pero, generalmente, estos son:
- De lunes a viernes laborables, desde las 08:00 hasta las 21:00 horas.
- Los sábados, domingos y festivos, desde las 09:30 o 10:00 hasta las 21:30 horas.
Estos son unos horarios estándar, que pueden acotarse en función del tipo de obra y del tipo de maquinaría empleado para la misma.
No sobrepasar el nivel de ruido permitido
Dentro del horario permitido para la ejecución de obras en una vivienda, se debe tener en cuenta el nivel de decibelios que pueden alcanzar las mismas. En este sentido, la normativa específica que no se pueden superar los 35 dB entre las 08:00 y las 22:00 horas.
Limpieza de la suciedad y escombros
En ningún caso es la comunidad la que debe asumir la limpieza de las zonas comunes que se vean afectadas por la acumulación de suciedad y polvo derivada de las obras. Para que todo quede perfectamente limpio, procura contratar una empresa que proteja y limpie esas áreas conforme se van ejecutando los trabajos.
En caso de que llegue a quedar suciedad o se produzcan desperfectos, procura encargarte de ello para evitar conflictos y quejas entre los vecinos. De hecho, en este punto es también importante que la empresa de reformas cuente con un seguro que se encargue de cubrir cualquier desperfecto que se produzca en las zonas comunes.
Qué sanciones existen por incumplimiento del reglamento de obras en comunidades de vecinos
El incumplimiento del reglamento de obras puede tener consecuencias para el propietario, siendo las sanciones más frecuentes las siguientes:
- Multas administrativas por no tener los permisos correspondientes.
- Denuncias por parte de la comunidad que pueden llevar a la paralización de la obra.
- Obligación de deshacer las obras si se han realizado sin el consentimiento adecuado o si no cumplen con las normativas vigentes.
El reglamento de obras en comunidades de vecinos tiene como principal objetivo mantener el equilibrio entre el derecho de los propietarios a mejorar sus viviendas y la necesidad de preservar la convivencia y la estructura del edificio.
Respetar las normativas establecidas, informar a la comunidad y cumplir con los requisitos legales son aspectos fundamentales para evitar conflictos y asegurar que las obras se lleven a cabo de manera ordenada y segura.
Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer obras en mi piso sin informar a la comunidad?
Depende del tipo de obra. Si la obra no afecta a elementos estructurales ni causa molestias a los vecinos, puedes hacerla sin informar. Sin embargo, si existe algún tipo de afectación a la estructura o a los elementos comunes, es necesario notificar a la comunidad y, en algunos casos, obtener su autorización.
¿Qué puedo hacer si un vecino hace obras sin permiso?
En primer lugar, intenta hablar con él para informarle sobre el posible incumplimiento. Si no hay solución, puedes comunicarte con el administrador de fincas o denunciar el caso a las autoridades locales si tienes la certeza de que se están incumpliendo normativas.
¿Quién paga las reparaciones de daños causados durante una obra?
El propietario que realiza la obra es responsable de los daños causados y deberá hacerse cargo de las reparaciones necesarias.
¿Quién se encarga de la limpieza en comunidades de vecinos en casos de obras?
En casos de obras en comunidades de vecinos, la limpieza de las zonas comunes afectadas corresponde al propietario que realiza la obra. Este debe garantizar que la suciedad generada (como polvo o escombros) se retire adecuadamente, manteniendo en buenas condiciones las áreas comunes.
