La ITE es un examen obligatorio que deben pasar todos aquellos edificios con una antigüedad superior a 50 años. El objetivo es que estos espacios sigan siendo seguros para sus residentes, aunque también que sean accesibles y cumplan con las nuevas normativas en cuanto a eficiencia energética.
Pero, ¿qué pasa si la ITE es desfavorable? El estado de conservación de muchos edificios del parque de viviendas español no es el más idóneo. Hablamos de viviendas o bloques de pisos con ciertas deficiencias que hacen que no superen esta revisión. En este sentido, ¿cómo se clasifican las deficiencias ITE y en qué influyen en la valoración final del estado del edificio?
Tipos de deficiencias ITE
Cuando se lleva a cabo una Inspección Técnica de Edificios, el deseo de todo vecino es que esta sea favorable. ¿Qué pasa en aquellos casos en los que no lo es? Si las deficiencias del edificio son importantes, graves o muy graves, lo más común es que la ITE sea desfavorable.
Esto se determina mediante algoritmos informáticos en base a las deficiencias detectadas por el personal competente encargado de la valoración. ¿Y cómo se clasifican estas deficiencias? A continuación, te damos una pequeña guía con la clasificación y con algunos ejemplos de cada tipo.
Deficiencias leves
Una ITE favorable puede darse por dos motivos diferentes. El primero de ellos es que, afortunadamente, el edificio no presente ningún tipo de deficiencia. La otra razón es porque las deficiencias descubiertas durante la ITE son de carácter leve.
La ITE deficiencias leves va ser siempre favorable, lo que significa que dará lugar a un certificado de aptitud Apto, con una validez total de 10 años. Sin embargo, este informe favorable no implica que no haya que hacer mejoras en el edificio, ya que en muchos casos se especifican ciertas recomendaciones que conviene seguir para realizar un correcto mantenimiento de la edificación.
Como en otros ámbitos, prevenir es la alternativa ideal, ya que un buen mantenimiento reducirá la necesidad de obras en un futuro por el agravamiento de una deficiencia leve.
Deficiencias importantes
¿Cuándo una ITE es desfavorable? En el momento en que se detectan deficiencias de carácter importante o muy grave, la Inspección Técnica de Edificios va a ser siempre desfavorable.
En el caso de las deficiencias importantes, estas no afectan a la integridad del edificio, por lo que no suponen un problema de seguridad. Sin embargo, sí que afectan a su salubridad y funcionalidad.
Ejemplo de deficiencias importantes
Un ejemplo de deficiencia importante son las condensaciones y humedades. Como sabrás, no afectan a la estructura del edificio pero sí a la salud de los que en él habitan. Para solucionarlas, se exigen una pronta actuación que puede llevarse a cabo con una impermeabilización que impida la filtración de agua.
También con una rehabilitación del edificio, por medio de la colocación de un aislante como el SATE. En Obras y Proyectos Aria somos expertos en este tipo de trabajos, así que no dudes en contactar con nosotros para pedir presupuesto.
Si en la revisión de tu vivienda o edificio se determina que cuenta con deficiencias importantes, se expedirá un certificado de Aptitud Apto Provisional. ¿Qué significa esto? Que tendrá una validez de un máximo de 6 años, con revisiones de verificación cada 2 años.
Deficiencias graves
Las deficiencias graves suponen un riesgo inminente para la conservación de la estructura u otras partes del edificio. Por ello, si se detectan deficiencias de esta magnitud, se deben tomar medidas de prevención, a fin de evitar riesgos para sus residentes.
Cuando las deficiencias son graves se exigen informes de verificación de forma anual. Al tratarse de un certificado de aptitud clasificado como Apto Cautelar, este es válido durante 3 años. Este deberá especificar un plazo estimado para la ejecución de las labores necesarias para subsanar los problemas del edificio. Si los trabajos cautelares no se realizan durante el plazo orientativo, esto conducirá a la denegación del Certificado de Aptitud.
De hecho, en todos aquellos casos en los que se detectan este tipo de deficiencias, el técnico que realiza el informe debe comunicar de forma obligatoria la situación del edificio tanto al Ayuntamiento como a la comunidad de propietarios.
Al representar el edificio peligro real para las personas, se requieren dos fases de actuación. La primera de ellas, es el estudio de las medidas cautelares a realizar, mientras que la segunda está enfocada a las obras para solucionar las deficiencias.
Ejemplos de deficiencias graves
Algunos ejemplos de este tipo de deficiencias tienen que ver con la accesibilidad en los edificios, al no existir rampas o ascensores. También aquellos derivados del estado de la estructura y los cimientos, si se observan grietas en elementos constructivos como vigas o pilares.
Dependiendo de la profundidad de las grietas, esta patología podrá considerarse grave o muy grave. Por otro lado, también podemos clasificar como deficiencias graves los desprendimientos en elementos como cornisas, balcones o terrazas, para lo que se pueden llevar a cabo obras de rehabilitación de fachadas.
Deficiencias muy graves
Las deficiencias de carácter muy grave que se pueden encontrar en un edificio son un verdadero riesgo para sus habitantes. De hecho, presentan un riesgo inminente para la estabilidad de la edificación, dada su gravedad.
Cuando en el informe se detectan este tipo de deficiencias, hay que actuar sobre ellas cuanto antes, ya que se deben llevar a cabo para evitar el desalojo del edificio. En el caso de que las obras de carácter urgente y cautelar no sirvan como solución a las patologías existentes, el edificio puede ser incluso declarado en ruinas.
¿Cuándo se declara en ruina un edificio?
Conocida también como ruina inminente, se produce cuando una edificación con un pésimo estado de conservación amenaza con derrumbarse. Debido a ello, se origina un alto peligro tanto para las personas como para los bienes materiales.
A causa de esto, el procedimiento a seguir es el de desalojar el edificio y demolerlo, de forma que no pueda causar daños en las personas ni en el entorno. Algunos indicativos de que un edificio está en ruinas son el hundimiento de los suelos, desprendimiento de cascotes o problemáticas en los elementos estructurales.
Gracias a la normativa vigente en materia de Inspección Técnica de Edificios, hoy en día es posible contar con una ITE desfavorable con deficiencias subsanadas. El motivo es que, aunque no sea favorable, se emite un informe con ciertos requerimientos que pueden hacer que el estado del edificio vuelva a ser el más adecuado para residir en él.
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